Nach Wohnungsmarktbeobachtung der NRW. Bank (Stand 2016) verfügt Remscheid über einen alten Wohnungsbestand. 80 Prozent aller Wohnungen sind vor 1979 gebaut worden und somit vor Geltung der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977. Ein besonders hoher Anteil dieser Baualtersklassen auf dem Wohnungsmarkt hat einen hohen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Eine Instandsetzung oder Sanierung mit hohen Reparaturkosten ist erforderlich. In vielen Fällen dient das Eigentum zum Eigenbedarf (40,4 Prozent). Über die Hälfte des Wohnungsbestands in Remscheid wird jedoch zu Wohnzwecken vermietet (55,8 Prozent). Viele Einzeleigentümer haben ihre Immobilie geerbt, zum Teil sind sie selbst im Rentenalter oder sind finanziell nicht in der Lage den vorhandenen Instandhaltungsstau anzugehen. Nach IT.NRW standen im Jahr 2001 3,7 Prozent der Bestände in Remscheid leer (Stichtag Mai 2011). Nach Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ist die Leerstandsquote jedoch auf bis zu 8 Prozent gestiegen (Stand Mai 2014). Bedingt durch die Flüchtlingswelle im Jahr 2015 und die höhere Geburtenrate ist die Leerstandquote im Jahr 2017 auf 7 Prozent gesunken.
In der Regel wird beim Leerstand zwischen marktbedingten und strukturellen Leerständen unterschieden. Der marktbedingte Leerstand macht zwei bis drei Prozent aus und ist für ein Funktionieren des Wohnungsmarktes notwendig. So ist die Flexibilität für Mieter- bzw. Wohnungswechsel gewährleistet und eine bauliche Anpassung möglich. Über vier Prozent Leerstand gilt als struktureller Leerstand. Dieser entsteht unabhängig von der Marktsituation und kennzeichnet einen dauerhaften (über sechs Monate andauernden) Leerstand.
Eine Erhebung der Leerstandquote in Remscheid wird durch die Stadtverwaltung kontinuierlich gemäß der Stromzählerauswertung erstellt. Im Jahr 2015 wurden bereits in Zusammenarbeit mit der technischen Betrieben (TBR) Flurstücke, deren Eigentümer nicht bekannt sind, in einem Kataster erfasst. Eine Konzentration der sog. Problemimmobilien, wie in den anderen Kommunen, ist der Verwaltung nicht bekannt. Es handelt sich oft um Einzelobjekte und nicht um komplette Wohnquartiere.
Bedingt durch die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur in Remscheid hat der Wohnungsmarkt mit Angebotsüberhängen zu kämpfen, die durch den höheren Sanierungs- und Modernisierungsbedarf im alten Wohnungsbestand verstärkt werden. Trotz des demografischen Wandels und der anhaltenden Leerstandsquote von ca. sieben Prozent sind in Remscheid keine großen Einsätze von Wohnungsaufsicht, Bauordnung oder kommunalen Ordnungsdienst bekannt., die komplette Gebäude oder Wohnungen bauordnungsrechtlich sperren und für unbewohnbar erklären. Mit dem Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) des Landes Nordrhein-Westfalen vom 10.4.2014 besteht bereits ein Instrument, um gegen Missstände und Verwahrlosung von Wohnräumen anzugehen. In Remscheid wird dieses Recht durch den Fachdienst 2.51 Jugend, Soziales und Wohnen umgesetzt.
Im Rahmen der Aufnahme der Innenstadt Remscheid und die Stadtteile Honsberg, Kremenholl, Stachelhausen und Blumental, in das Bund-Länder-Programm Stadtumbau West, bestehen in zwei Quartieren bereits Anlauf- und Beratungsstellen, Fördermittel (Haus- und Hofflächenprogramm) und Personal (Quartiersmanager und Architekten) für die Beratung der Bürgerinnen und Bürger zur Aufwertung Ihres Quartiers und zur Erhöhung der Wohnqualität. Koordiniert werden die Stadtumbaugebiete durch den Fachdienst 0.12 Stadtentwicklung, Wirtschaft und Liegenschaften.
Neben dem Bebauungsrecht wie den städtebaulichen Geboten nach §175 ff. Bau GB, der in der Regel als stumpfes Schwert bezeichnet wird, haben die Kommunen, die mit Folgen des demografischen Wandels zu kämpfen haben und wirtschaftliche Einbrüche verzeichnen, Strategien und Maßnahmen gegen die Problemimmobilien entwickelt. Nach Vorbild der Städte Herne und Gelsenkirchen sieht der Fachdienst Stadtentwicklung, Wirtschaft und Liegenschaften vor, mit einem verwaltungsinternen Testlauf 20 auffällige Immobilien unter Berücksichtigung von städtebaulichen und immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Detail zu erfassen. (...) Im Anschluss werden die Ergebnisse unter bauordnungsrechtlichen und städtebaulichen Gesichtspunkten in vier Kategorien eingeteilt. In jene ohne und mit ordnungsrechtlichem Sicherungsbedarf in städtebaulich unempfindlicher Lage sowie in jene mit und ohne ordnungsrechtlichem Sicherungsbedarf in städtebaulich bedeutsamer Lage. (...)
| Auszug aus der Mitteilungsvorlage 15/3811 der Stadt Remscheid zur Sitzung des Ausschusses für Bürger, Umwelt, Klimaschutz und Ordnung am Dienstag, 12. September. Hier: Antworten auf eine Anfrage der Ratsgruppe der Wählergemeinschaft WiR. |
Durch die Erfassung und Kategorisierung lassen sich künftige Problemschwerpunkte identifizieren. Hierfür sind umfangreiche Kenntnisse im Bereich des Immobilienwesens sowie Immobilienmarkt erforderlich. Es müssen aber auch Eigentumsverhältnisse, Grundbuchbelastungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, Zwangsvollstreckungen und - Verwaltungen recherchiert sowie die zukünftige wirtschaftliche Verwertbarkeit der Immobilien eingeschätzt werden. Dieses ist unbedingt erforderlich, um anschließend geeignete Instrumente im konkreten Einzelfall anzuwenden und auf die jeweiligen Eigentümer zuzugehen und diese im Hinblick auf eine zukünftige Nutzung der Immobilie zu beraten. (...) Letztlich hängt die Umsetzung von Maßnahmen an dem finanziellen Budget, das einen Erwerb von Immobilien oder eine finanzielle Unterstützung der Eigentümer ermöglicht, ab. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass sich die Stadt Remscheid aufgrund der Haushaltssituation nur in den wenigsten Fällen engagieren kann.