Problemimmobilien oder Schrottimmobilien bzw. verwahrloste Immobilien haben oftmals eine negative Ausstrahlung auf ihr städtebauliches Umfeld, welche für die Kommune zunehmend ein Problem darstellen kann. Oft bedürfen diese Immobilien aufgrund der langen Standdauer, der veralteten Bausubstanz und des schlechten Zustandes einer umfassenden Instandsetzung oder Sanierung. Einige der Immobilien sind im Laufe der Jahre vom Eigentümer nicht optimal bewirtschaftet worden, aber sind mit Investitionen mittelfristig marktgängig, andere wiederum sind nicht mehr rentabel am Markt zu platzieren und verfallen. In dem Leitfaden Verwahrloste Immobilien des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) werden diese Immobilien auch als [ ] einzelne nicht angemessen genutzte und / oder bauliche Missstände aufweisende Liegenschaften bezeichnet, die aufgrund ihres Zustandes städtebaulichen Entwicklungszielen oder städtebaulichen Anforderungen bzw. wohnungspolitischen Zielsetzungen [ ] nicht entsprechen oder / und [ ] den geltenden rechtlichen Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht entsprechen [ ] oder eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstellen [ ].
Als Folge des wirtschaftlichen und demographischen Wandels hat sich in den vergangenen Jahren der Bevölkerungsrückgang in Remscheid stark ausgeprägt. Dieser ist ein Hauptgrund für Leerstandprobleme in Wohnungsbestand. Eine Vielzahl an weiteren Gründen der Leerstandproblematik sind beispielsweise mangelhafte Bausubstanz, nicht zeitgemäße Wohnungsgrößen und -zuschnitte, überhöhte Preisvorstellungen der Immobilienbesitzer etc.
Die Entwertungskette der Immobilien zu sog. Problemimmobilien folgt häufig demselben Schema. Renditeorientierte Gesellschaften kaufen die Immobilien, die über Jahrzehnte z.B. zum Bestand der werksgebundenen Wohnungen von Bergbau oder Stahlindustrie gehörten und verkaufen diese mit Sanierungsrückstand an Zweit- oder Drittverwerter weiter. In den letzten zehn Jahren wurden durch Banken hohe Kredite für knappkalkulierten Geschäftsmodelle gewährt. Für die Instandhaltung blieben hierdurch geringe Mittel. Dies ging häufig zum Lasten der Instandhaltung. Mieter, die die finanziellen Möglichkeiten haben, ziehen um, und die Weitervermietung gestaltet sich schwierig oder sogar unmöglich.
Zur Entwertung der Immobilien führt ... auch ein neues Geschäftsmodell. Immobilien, die über Jahrzehnte einen Sanierungsrückstand aufweisen, stehen entweder leer oder werden durch Zwangsversteigerung an Aufkäufer veräußert. Oft werden diese über Strohmänner ersteigert und an Armutsmigranten aus Südosteuropa vermietet, die auf dem normalen Wohnungsmarkt keine Unterkunft finden. Nach einer halbjährigen Zahlungsfrist für den Kaufbetrag, welche meist nicht bedient werden, werden die Immobilien wieder in einer Zwangsversteigerung veräußert. Die Teufelsspirale der unterlassenen Instandhaltung setzt sich somit fort und führt zu weiteren Schäden an der Bausubstanz und stigmatisiert das Quartier.
| Auszug aus der Mitteilungsvorlage 15/3811 der Stadt Remscheid zur Sitzung des Ausschusses für Bürger, Umwelt, Klimaschutz und Ordnung am Dienstag, 12. September. |
Nicht nur neue Investoren haben schlecht gepflegte Bestände. Auch private Kleinvermieter oder Wohneigentümergemeinschaften, die wirtschaftlich oder organisatorisch nicht (mehr) in der Lage sind, den Bestand zu pflegen oder zu entwickeln, besitzen vernachlässigte Wohnimmobilien. Insgesamt ist die öffentliche Hand in einer schwierigen Situation, da der Schutz des Privateigentums einen hohen Stellenwert genießt (Art. 14 GG) und ein Eingreifen nur in Grenzfällen vorgesehen ist.